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HUG 전세보증금반환보증 완벽 가이드

HUG 전세보증금반환보증 완벽 가이드

HUG 전세보증금반환보증 완벽 가이드: 2025년 최신 정보로 알아보는 신청부터 보증까지 전 과정

주택도시보증공사 전세보증금반환보증의 모든 것을 한 번에 해결하세요

📋 목차

🏠 안전한 전세생활의 필수 보험, HUG 전세보증금반환보증

전세보증금을 안전하게 보호받고 싶으신가요? 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 임대인의 보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하는 핵심 상품입니다. 2025년 최신 기준으로 신청 조건부터 보증료 계산, 온라인 신청까지 모든 과정을 상세히 안내해드립니다.

1. HUG 전세보증금반환보증 개요

1.1 보증상품의 의미

전세보증금반환보증은 임대인이 전세계약 만료 시 보증금을 반환하지 않을 경우, 주택도시보증공사가 임차인에게 보증금을 대신 지급하는 보증상품입니다. 전세사기 예방과 임차인 보호를 위한 핵심 안전장치 역할을 합니다.

🎯 보증상품 핵심 특징

  • 보증채권자: 전세계약서 상의 임차인 (개인, 법인, 외국인 가능)
  • 보증대상 주택: 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트
  • 보증금액: 보증한도 내에서 신청인이 신청한 금액
  • 보증한도: 주택가격 × 담보인정비율(90%) – 선순위채권

1.2 신청 기한

계약 유형 신청 기한 비고
신규 전세계약 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터
전세계약기간의 1/2 경과 전		 최초 계약 시
갱신 전세계약 갱신 전세계약서상 전세계약기간의
1/2 경과 전		 계약 연장 시

2. 보증 신청 자격 및 조건

2.1 기본 보증 조건

✅ 필수 충족 조건

신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 × 담보인정비율(90%)’ 이내일 것
보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항이 없을 것
선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것
주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것

2.2 전세계약서 확인사항

확인 항목 세부 조건 비고
계약기간 전세계약기간이 1년 이상 필수 조건
중개 방식 공인중개사를 통해 체결(날인)한 계약서 갱신 시 예외 있음
보증금 한도 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하 보증부 월세 포함
특약 조건 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것 중요 확인사항

⚠️ 보증 가입 불가 대상

  • 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등
  • 건축물대장상 위반건축물로 기재된 주택 (아파트 제외)
  • 임대인이 공사의 보증금지대상자인 경우
  • 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받은 경우 (SGI서울보증 제외)

3. 보증 신청 절차 및 방법

📋 보증 신청 4단계 프로세스

1
보증신청 가능여부 확인
보증대상 및 조건, 내용 등 사전 확인
2
보증신청
지사 또는 위탁기관 방문신청/모바일신청
3
보증심사
보증신청내용의 적정성, 보증금지 해당여부 등 심사
4
보증발급
보증서 발급일 기준으로 심사사항 재확인

3.2 신청 방법

HUG 인터넷보증 홈페이지 KB시세(아파트/실거래)

3.3 위탁 금융기관

🏦 보증 신청 가능 금융기관

은행: 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구, 부산은행

4. 필요 서류 완벽 정리

4.1 공통 제출서류

서류명 확인사항 비고
주민등록등본 및 신분증(사본) 보증신청일 기준 1개월 이내 발급분 개인사업자는 사업자등록증 추가
전세계약서(사본) 공인중개사 날인과 확정일자 확인 갱신계약 시 최초 계약서 포함
전세보증금 지급 확인서류 계좌이체내역서, 무통장입금증 등 임대인 계좌번호 확인 필요
전입세대확인서 보증신청일 기준 1개월 이내 발급 전입자 성명 전체 표시
부동산등기부등본 대법원인터넷등기소에서 출력 최신 정보 확인
건축물대장 아파트 제외, 위반건축물 확인 세움터, 정부24에서 출력
금융기관 전세자금대출 및 담보제공 확인서 전세대출이 있는 경우에만 HUG 양식 사용

4.2 주택 유형별 추가 서류

🏢 주거용 오피스텔 추가 서류
  • 중개대상물 확인설명서: 주용도란에 주거용 표기 확인
  • 전세계약서 상 주거용 표기가 있는 경우 생략 가능

🏠 단독·다중·다가구주택 추가 서류

  • 타전세계약체결내역확인서 (HUG 양식): 임대인 또는 공인중개사 확인 필요
  • 확정일자부여현황 (‘25.2.3부터 필수): 5개년 현황 자료 제출
  • 건축물대장 상 근린생활시설 등 상가 확인 시 상가임대차 현황서 추가

4.3 상황별 추가 제출서류

상황 추가 서류 비고
임대인이 법인인 경우 법인등기부등본, 사업자등록증, 사회보험료 완납증명서 1인법인 예외 있음
임차인이 법인인 경우 법인등기부등본, 사업자등록증, 위임장 중소기업 외 법인은 전세권 이전 조건
대리계약 체결 위임장 및 인감증명서 대리인 신분 확인
임대인이 외국인 채권양도계약서(승낙용) – HUG 양식 확정일자 부여 전 공사 날인 필수

5. 보증료 계산 및 할인 혜택

5.1 보증료 계산 공식

💰 보증료 계산기

계산 공식: 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365

5.2 보증료율 표

보증금액 주택유형 부채비율별 보증료율
70% 이하 80% 이하 80% 초과
1억원 이하 아파트 연 0.097% 연 0.117% 연 0.137%
기타 연 0.111% 연 0.142% 연 0.172%
1억원 초과
~ 2억원 이하		 아파트 연 0.102% 연 0.124% 연 0.146%
기타 연 0.117% 연 0.151% 연 0.184%
2억원 초과
~ 5억원 이하		 아파트 연 0.107% 연 0.131% 연 0.154%
기타 연 0.124% 연 0.161% 연 0.197%
5억원 초과 아파트 연 0.113% 연 0.138% 연 0.164%
기타 연 0.132% 연 0.172% 연 0.211%

5.3 사회배려계층 보증료 할인

60% 할인

저소득가구

보증신청인(배우자포함) 연소득 5천만원 이하

60% 할인

한부모가구

한부모가족지원법에 따라 지원되는 한부모가족

60% 할인

독거고령자가구

배우자, 친족 등 동거인 없이 단독 세대주인 만65세 이상

40% 할인

다자녀가구

미성년 자녀(태아포함) 3인 이상인 가구

40% 할인

장애인가구

세대원 중 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자

40% 할인

고령자가구

세대원 중 1인 이상이 만 65세 이상

40% 할인

신혼부부가구

배우자와 합산 연소득 6천만원 이하, 혼인기간 7년 이내

40% 할인

다문화가구

결혼이민자 또는 귀화로 인한 국적취득자

40% 할인

국가유공자가구

세대원 중 1인 이상이 국가유공자 또는 선순위 유족

💡 추가 할인 혜택
  • 전자계약 할인: 국토부 부동산거래 전자계약시스템 이용 시 3% 할인
  • 연말정산 세액공제: 전세보증금 3억원 이내 보증료 세액공제 가능

⚠️ 보증료 할증

부채비율 할증: 선순위채권금액이 주택가액의 50%를 초과하는 경우, 산출된 보증료의 10%를 할증

6. 주택가격 산정 기준

6.1 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택

적용순위 가격정보 적용방법
① KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세 상한가·하한가의 산술평균
(아파트 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가)
② 공시가격의 140% 국토교통부장관 공시가격 기준
③ 안심전세 앱 시세의 하한가 HUG 안심전세 앱 활용
④ 등기부등본상 1년 이내 최근 매매 거래가액 실거래가 반영
⑤ 분양가격의 90% 준공 후 1년 이내 주택만
⑥ 토지 공시지가 + 건물 시가표준액의 140% 또는 감정평가금액의 100% 개별 산정

6.2 연립·다세대주택

적용순위 가격정보 확인방법
① 공동주택가격의 140% 부동산공시가격 알리미 또는 해당 시·군·구청 홈페이지
② 안심전세 앱 시세의 하한가 HUG 안심전세 앱
③ 등기부등본상 1년 이내 최근 매매 거래가액 실거래가
④ 토지 공시지가 + 건물 시가표준액의 140% 또는 감정평가금액의 90% 개별 산정 (HUG 인정 감정평가는 100%)

6.3 단독·다중·다가구주택

적용순위 가격정보 확인방법
① 개별단독주택가격의 140% 부동산공시가격 알리미 또는 해당 시·군·구청 홈페이지
② 등기부등본상 1년 이내 최근 매매 거래가액 실거래가
③ 토지 공시지가 + 건물 시가표준액의 140% 또는 감정평가금액의 100% 개별 산정

🔍 주요 확인 사이트

  • KB시세: kbland.kr
  • 부동산테크 시세: www.rtech.or.kr
  • 부동산공시가격 알리미: www.realtyprice.kr
  • 국세청 홈택스: www.hometax.go.kr (오피스텔 기준시가)
  • 세움터: https://cloud.eais.go.kr
📊 감정평가서 이용 시 특례
  • 임대인 이의신청: HUG 인정 감정평가 받은 경우 우선 적용
  • 임차인 신청: 우선하는 주택 가격정보가 없는 경우 적용
  • 유효기간: 감정평가일로부터 6개월

7. 보증 갱신 및 변경

7.1 보증기간 연장(갱신) 신청

🔄 갱신 신청 프로세스

1
신청 시기
보증기간 만료일 전에 신청
2
신청 방법
은행 내방 또는 인터넷보증 이용
3
서류 제출
보증금액 변동에 따른 차등 서류
4
심사 완료
갱신 승인 후 보증서 발급

7.2 갱신 시 제출서류

✅ 필수 제출서류 (보증금액 변동 없거나 감액)

주민등록등본 (신청일 기준 1개월 이내 발급분)
보증신청인의 신분증 사본
부동산등기부등본
건축물대장 (아파트 제외)
금융기관 전세자금대출 및 담보제공확인서
임대차기간 연장(갱신) 사실을 확인할 수 있는 전세계약서 사본
보증금 감액 확인 증빙서류 (감액 시)

📋 추가 제출서류 (보증금액 증액 시)

  • 확정일자부 전세계약서 사본
  • 전세보증금 증액분 지급 확인서류
  • 전입세대확인서
  • 임대인이 법인인 경우: 사회보험료 완납증명서
  • 단독·다중·다가구 주택: 타전세계약체결내역 확인서, 5개년 확정일자부여현황

7.3 임대인 변경 신청

신청방법 필요서류 처리절차
은행 발급 시 • 부동산등기부등본
• 매매계약서 사본
• 변경된 임대인 인적사항 확인서류
• 보증신청인 신분증 사본		 해당 은행 내방
공사 지사 발급 시 영업지사 내방 또는
인터넷보증 이용
💡 갱신 시 유의사항
  • 담보인정비율 변경: 2024.1.1부터 갱신보증도 90% 적용 (기존 100%)
  • 심사 결과: 갱신이 불가능할 수도 있음
  • 모바일 갱신: 카카오페이, 네이버부동산, KB국민카드 가입건은 해당 채널에서 신청

8. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q: 전세대출을 받은 경우에도 보증이 가능한가요?
A: 우리공사 이외의 금융기관이 담보를 목적으로 전세보증금반환채권을 양도 또는 질권설정하거나 채권양도에 제약을 둔 대출인 경우에는 보증취급이 불가합니다. 다만, 공사와 업무협약을 체결한 SGI서울보증의 보증부 전세대출 또는 신용대출을 받은 경우에는 보증가입이 가능합니다.
Q: 일부보증에 가입한 경우 전세보증금을 얼마나 돌려받을 수 있나요?
A: 2016.4.1 이후 보증 신청 시 공사의 구상채권과 임차인의 잔여전세보증금 채권은 동순위로서 낙찰금액을 각각의 채권비율로 안분하여 회수합니다. 전세보증금을 손실없이 보장받으시기 위해서는 전액보증으로 가입하시기 바랍니다.
Q: 모바일 전세보증금 반환보증을 신청하려는데, 집 주소가 검색되지 않습니다.
A: 신청하고자 하는 물건지의 주소가 조회되지 않는 경우에는 주택도시보증공사 인터넷보증(http://khig.khug.or.kr)에서 비대면으로 신청하시거나, 주택도시보증공사 영업지사 및 위탁은행 방문신청 바랍니다. 아파트 및 주거용 오피스텔, 다세대·연립주택(공시가격 있는 경우)만 모바일 신청이 가능합니다.
Q: 전세계약 1년도 보증가능한가요?
A: 가능합니다. 보증 신규가입인 경우 전세계약기간이 1년 이상인 경우에만 가입가능합니다.
Q: 임차인 또는 임대인이 외국인, 재외동포일 경우 보증가입이 가능한가요?
A: 외국인 또는 재외동포인 임차인이 「주택임대차보호법」상 대항력 및 우선변제권 요건을 갖춘 경우 취급 가능합니다. 임차인, 임대인 모두 외국인, 재외동포 가능하며, 법인도 가능합니다.
Q: 보증료 분납이 가능한가요?
A: 보증료는 전액 일시 납부하셔야 합니다.
Q: 계약물건에 선순위채권이 있어도 보증발급이 가능한가요?
A: 선순위 채권은 주택가액의 60% 이내여야 보증취급이 가능합니다. (단독·다중·다가구의 경우 80%, 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60% 이하)
Q: 전세보증금의 일부 보증가입도 가능한가요?
A: 임차인용 전세보증금반환보증은 일부 가입이 가능합니다. 다만, 전세보증금반환보증을 일부만 가입한 경우 보증사고로 임차목적물이 환가된 금액이 전세보증금보다 낮아 공사에 손실이 발생할 경우 보증에 가입하지 않은 금액만큼 임차인은 손실을 부담하게 되므로 유의하셔야 합니다.

9. 신청 체크리스트

📝 보증 신청 전 필수 확인사항

전세계약 체결 후 해당 주택에 전입신고 완료
전세계약서에 확정일자 취득
전세보증금 완납 확인 (계좌이체 또는 현금영수증)
주택가격 × 담보인정비율(90%) ≥ 전세보증금 + 선순위채권
선순위채권이 주택가액의 60% 이내 (단독·다중·다가구 80%)
보증신청 기한 내 신청 (전세계약기간의 1/2 경과 전)
임대인이 보증금지대상자가 아님을 확인
전세자금대출 시 SGI서울보증 이외 담보제공 여부 확인

📋 서류 준비 체크리스트

주민등록등본 및 신분증 사본 (1개월 이내 발급)
전세계약서 사본 (확정일자 포함)
전세보증금 지급 확인서류 (계좌이체내역서 등)
전입세대확인서 (1개월 이내 발급)
부동산등기부등본 (최신 발급)
건축물대장 (아파트 제외)
금융기관 전세자금대출 및 담보제공 확인서
주택 유형별 추가 서류 (오피스텔, 단독주택 등)
💡 신청 성공 팁
  • 미리 준비: 서류는 미리 준비하여 신청 기한을 놓치지 않도록 주의
  • 온라인 활용: 모바일 앱이나 인터넷보증을 활용하면 더 편리
  • 할인 혜택: 사회배려계층 할인 대상인지 미리 확인
  • 전액 가입: 일부 가입 시 손실 위험이 있으므로 전액 가입 권장

10. 온라인 신청 가이드

10.1 온라인 신청 채널

HUG 인터넷보증 네이버부동산 카카오페이 토스

💻 온라인 신청 단계

1
사이트 접속
HUG 인터넷보증 또는 모바일 앱 접속
2
본인인증
공인인증서 또는 간편인증으로 로그인
3
정보입력
주택정보, 계약정보, 개인정보 입력
4
서류업로드
필요 서류를 파일로 업로드
5
신청완료
보증료 결제 후 신청 완료

10.2 모바일 앱별 특징

앱/사이트 특징 신청 가능 주택
HUG 인터넷보증 모든 기능 지원, 갱신/변경 가능 전체 주택 유형
네이버부동산 간편 신청, 주소 검색 편리 아파트, 오피스텔, 다세대·연립
카카오페이 카카오톡 연동, 간편결제 아파트, 오피스텔, 다세대·연립
토스 토스 앱 내 통합 서비스 아파트, 오피스텔, 다세대·연립

📱 모바일 신청 시 주의사항

  • 주소 검색 불가: 물건지 주소가 조회되지 않으면 HUG 인터넷보증 이용
  • 서류 업로드: 고화질 사진으로 업로드, 글자가 선명하게 보이도록 촬영
  • 갱신 신청: 각 채널별 갱신 가능 여부 사전 확인
  • 결제 수단: 신용카드, 계좌이체 등 결제 수단 미리 준비
🏠 HUG 전세보증 바로 신청하기
🎯 온라인 신청의 장점
  • 시간 절약: 은행 방문 없이 집에서 신청 가능
  • 24시간 접수: 언제든지 신청 가능
  • 빠른 처리: 서류 검토 시간 단축
  • 진행 상황 확인: 실시간 처리 상황 조회
  • 전자계약 할인: 전자계약시스템 이용 시 3% 할인

🔔 2025년 주요 변경사항

  • 확정일자부여현황 제출 의무화: 2025.2.3부터 단독·다중·다가구주택 신청 시 5개년 확정일자부여현황 필수 제출
  • 담보인정비율 통일: 모든 주택 유형에 대해 90% 적용 (기존 갱신 시 100%에서 변경)
  • 보증료율 조정: 주택시장 안정화를 위한 보증료율 세분화
  • 디지털 서비스 확대: 모바일 신청 채널 확대 및 비대면 서비스 강화

📞 문의 및 상담

  • HUG 고객센터: 1566-9009
  • 운영시간: 평일 09:00~18:00
  • 온라인 상담: HUG 홈페이지 채팅상담
  • 카카오톡 상담: ‘주택도시보증공사’ 친구추가
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